Ketika Fasilitas Publik Menciptakan Keuntungan Privat
Oleh: M. Noor Marzuki – Penasihat Menteri PPN/Kepala Bappenas; Sekretaris Jenderal Kementerian ATR/BPN 2016-2018.
Setiap hari pemerintah daerah mengalokasikan anggaran yang tidak sedikit untuk membangun jalan, taman kota, trotoar, jaringan transportasi massal, drainase, penerangan jalan, hingga ruang terbuka hijau. Semua itu dibangun menggunakan uang rakyat melalui APBD dengan tujuan meningkatkan kualitas hidup masyarakat.
Namun, ada satu pertanyaan penting yang jarang kita ajukan. Siapa sesungguhnya yang menikmati nilai ekonomi terbesar dari investasi publik tersebut?
Jawabannya sering kali bukan masyarakat secara langsung, melainkan pihak-pihak yang memiliki aset komersial di sekitarnya. Kehadiran jalan protokol, stasiun MRT, LRT, halte, taman kota, maupun kawasan yang tertata rapi hampir selalu meningkatkan nilai tanah, harga properti, dan pendapatan usaha di sekelilingnya. Fenomena ini merupakan konsekuensi ekonomi yang wajar. Yang menjadi persoalan adalah ketika kenaikan nilai ekonomi tersebut sepenuhnya menjadi keuntungan privat, sementara biaya pembangunan dan pemeliharaan fasilitas publik tetap sepenuhnya ditanggung pemerintah.
Di sinilah pentingnya membangun kembali prinsip keadilan dalam pembangunan perkotaan.
Mengembalikan Makna Fasilitas Umum
Persoalan pertama yang patut menjadi perhatian adalah penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU) pada kawasan perumahan. Regulasi telah mengatur bahwa pengembang memiliki kewajiban menyediakan dan menyerahkan fasilitas umum kepada pemerintah daerah agar dapat dimanfaatkan masyarakat secara luas, sebagaimana yang diatur oleh UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Perumahan.
Dalam praktiknya, masih dijumpai berbagai penyimpangan. Tidak sedikit fasilitas yang semestinya bersifat publik justru berubah menjadi fasilitas komersial, dikelola secara eksklusif, bahkan belum diserahkan kepada pemerintah daerah. Akibatnya, ruang yang seharusnya menjadi milik masyarakat kehilangan fungsi sosialnya. Hal ini tidak sesuai dengan Permendagri No. 1 Tahun 2007 tentang Penyerahan PSU Perumahan.
Padahal, filosofi penyediaan fasilitas umum sangat sederhana. Lahan yang dialokasikan untuk kepentingan publik bukanlah bagian dari bisnis pengembang, melainkan investasi sosial agar kawasan permukiman tumbuh secara sehat, nyaman, dan berkelanjutan.
Ketika fasilitas publik berubah menjadi komoditas, maka masyarakat sesungguhnya kehilangan hak yang telah dijamin oleh peraturan.
Nilai Tambah yang Belum Pernah Dihitung
Persoalan kedua bahkan jauh lebih menarik untuk dikaji.
Saat ini hampir seluruh kota besar berlomba membangun transportasi massal, jalan baru, ruang publik, kawasan wisata kota, maupun berbagai infrastruktur perkotaan. Investasi ini tentu sangat positif bagi pembangunan.
Namun secara ekonomi, infrastruktur tersebut juga menghasilkan apa yang dikenal sebagai land value uplift, yaitu kenaikan nilai tanah dan bangunan akibat adanya investasi pemerintah.
Office tower yang berada di depan stasiun MRT memiliki nilai sewa jauh lebih tinggi dibandingkan gedung serupa yang lokasinya tidak terhubung transportasi publik. Demikian pula pusat perbelanjaan, apartemen, hotel, maupun kawasan komersial yang menikmati akses langsung terhadap jalan utama dan berbagai fasilitas publik lainnya.
Sayangnya, hingga kini sebagian besar pemerintah daerah belum memiliki mekanisme yang memadai untuk menghitung maupun mengelola nilai tambah tersebut sebagai bagian dari pembangunan kota.
Padahal berbagai negara telah lama menerapkan berbagai instrumen kebijakan seperti value capture, kontribusi pengembang, atau kemitraan pemeliharaan fasilitas umum sehingga keuntungan ekonomi yang lahir dari investasi publik dapat kembali memperkuat pelayanan publik.
Indonesia memiliki peluang besar untuk mulai mengembangkan pendekatan serupa sesuai karakteristik sistem hukum dan pemerintahan daerah.
Dari Beban APBD Menuju Kemitraan
Sudah saatnya hubungan antara pemerintah daerah dan pengembang tidak lagi dipandang semata-mata sebagai hubungan regulator dan pelaku usaha. Yang dibutuhkan adalah kemitraan yang adil.
Pengembang memperoleh manfaat ekonomi dari infrastruktur yang dibangun pemerintah. Sebaliknya, pemerintah membutuhkan dukungan dunia usaha untuk menjaga kualitas fasilitas publik yang digunakan bersama.
Kontribusi tersebut tidak selalu harus berupa pungutan baru. Bentuknya dapat berupa partisipasi dalam pemeliharaan taman kota, trotoar, penerangan jalan, ruang publik, maupun fasilitas lain di sekitar kawasan usaha. Bahkan pengembang yang menyediakan ruang publik yang benar-benar terbuka bagi masyarakat dapat diberikan insentif tertentu sebagai bentuk penghargaan atas kontribusinya.
Pendekatan seperti ini bukan hanya memperkuat keberlanjutan fiskal daerah, tetapi juga menciptakan rasa keadilan antara kepentingan publik dan kepentingan bisnis.
Saatnya Audit Menyeluruh
Karena itu, langkah awal yang paling rasional adalah melakukan audit dan pendataan secara menyeluruh.
Pemerintah daerah perlu mengetahui dengan pasti kawasan perumahan mana yang telah menyerahkan PSU sesuai ketentuan, mana yang belum, serta bagaimana kondisi fasilitas tersebut saat ini. Pada saat yang sama, pemerintah juga perlu mulai memetakan kawasan komersial yang memperoleh manfaat ekonomi sangat besar dari keberadaan infrastruktur publik.
Data inilah yang nantinya menjadi dasar penyusunan kebijakan yang objektif, transparan, dan dapat dipertanggungjawabkan. Tanpa data, pemerintah hanya akan bergerak berdasarkan asumsi. Dengan data, kebijakan dapat dirancang secara lebih adil dan efektif.
Membangun Kota yang Berkeadilan
Pembangunan kota pada akhirnya bukan sekadar membangun gedung yang semakin tinggi atau jalan yang semakin lebar. Pembangunan kota adalah bagaimana manfaat dari setiap rupiah uang publik dapat dirasakan secara adil oleh seluruh masyarakat.
Pengembang merupakan mitra penting pembangunan. Dunia usaha membutuhkan kepastian hukum dan iklim investasi yang sehat. Namun pada saat yang sama, investasi publik yang dibiayai masyarakat juga harus menghasilkan manfaat sosial yang lebih luas, bukan hanya keuntungan ekonomi bagi sebagian pihak.
Karena itu, penertiban kewajiban penyediaan fasilitas umum, percepatan penyerahan PSU kepada pemerintah daerah, serta pengkajian mekanisme kontribusi yang proporsional dari kawasan-kawasan komersial merupakan agenda yang layak dipertimbangkan oleh seluruh pemerintah daerah di Indonesia, sebagaimana yang dimaksud oleh Permendagri No. 1 Tahun 2007 tentang Penyerahan PSU Perumahan.
Pada akhirnya, kota yang baik bukanlah kota yang hanya ramah bagi investasi, melainkan kota yang mampu menyeimbangkan kepentingan investasi dengan kepentingan publik. Di situlah keadilan pembangunan menemukan maknanya yang sesungguhnya.
